Betriebskosten für Wohnungen

DEFINITION DER BETRIEBSKOSTEN
Gemäß der Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten Ausgaben, die dem Eigentümer im Zusammenhang mit einer Immobilie oder dem Grundstück bei bestimmungsgemäßem Gebrauch laufend wiederkehrend entstehen. Nach den meisten Mietverträgen haben Mieter diese Kosten zu erstatten. Jedoch beschränkt sich das auf bestimmte, diese sind folgende:
- Heizung und Warmwasser
- Schornsteinreinigung mit Immissionsmessung
- Beleuchtung
- Müllbeseitigung
- Grundsteuer
- Straßenreinigung und Gebäudereinigung
- Gebäudeversicherungen
- Hausmeister (ohne Verwaltungstätigkeiten)
- Gartenpflege
- Kabelfernsehen
- Wasser/Kanal
- Betriebskosten für Aufzug
- Waschräume
- gesetzlich vorgeschriebene Trinkwasseruntersuchung
- sonstige Kosten, soweit diese wiederkehrend anfallen und im Mietvertrag festgelegt wurden

  NICHT UMLEGBARE KOSTEN
Einige Betriebskosten sind auf Mieter grundsätzlich nicht umlegbar. Bei der Abrechnung für Eigentümer und Eigentümergemeinschaften (WEG) werden diese von uns ebenfalls umgelegt. Hierzu gehören:
- Verwaltungskosten
- Zinsbelastungen
- Aufwendungen für Erhaltung, Reparaturen und Modernisierung
- Bildung von Rücklagen
Ausnahmen kann es geben, wenn Verwaltungskosten individualvertraglich als Zusatz zur Grundmiete vereinbart wurden.

  RICHTIGE VERTEILSCHLÜSSEL WÄHLEN
Bei der Festlegung der Verteilerschlüssel ist darauf zu achten, dass diese eine gerechte und realistische Verteilung der Kosten sicherstellen. Kein Nutzer soll benachteiligt sein. So werden verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser oder Müll in der Menge erfasst oder nach Personenzahl umgelegt, die anderen Kosten meistens nach Quadratmeter oder Nutzerzahl. Einmal festgelegte Verteilerschlüssel sind im Folgejahr weiterhin zu verwenden. Änderungen sind nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

  FIKTIVE KOSTEN SIND ERLAUBT
Falls Sie als Eigentümer Arbeiten wie z.B. Hausmeistertätigkeiten selbst durchführen oder eigenes Personal beauftragen, so darf hierfür auch eine Vergütung abgerechnet werden. Verwaltungsarbeiten sind hierbei aber ausgeschlossen. Bei der Vergütung ist zu beachten, dass höchstens der gleiche Betrag anzusetzen ist, wie Sie einer Firma bezahlen müßten (netto, also ohne MwSt). Die Höhe kann durch einen Kostenvoranschlag eines entsprechenden Unternehmens bestimmt werden.

  AUF DIE EINHALTUNG VON FRISTEN IST ZU ACHTEN
Es ist zunächst zwischen dem Abrechnungszeitraum und der Abrechnungsfrist zu unterscheiden. Der Abrechnungszeitraum muss immer 12 Monate umfassen, muss aber nicht gleich dem Kalenderjahr sein. Das Datum des Zeitraums ist jedes Jahr immer gleich und darf nur in bestimmten Ausnahmefällen geändert werden. Die Abrechnungsfrist ist der Zeitpunkt, bis wann Sie die Nebenkostenabrechnung erstellt haben müssen. Dies ist bei Wohnungen 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraum. Maßgebend ist der Zugang der Abrechnung beim Mieter. Beispiel: Wenn der Abrechnungszeitraum angenommen vom 1.8.19 bis 31.7.20 gehen sollte, dann wäre die Frist, bis wann der Mieter die Abrechnung bekommen haben muss, spätestens der 31.7.21. Das gilt nur in der Wohnungswirtschaft, bei gewerblicher Miete gelten andere Regeln. Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter wiederum 12 Monate Zeit, Beanstandungen gegen die Abrechnung zu erklären.

  HEIZ- UND WARMWASSERKOSTEN
Zunächst müssen die Brennstoffkosten und sonstigen Heizungskosten rechnerisch zwischen Heizkosten und Warmwasserkosten aufgeteilt werden. Hier ist laut der Heizkostenverordnung vorgeschrieben, dass Sie Wärmemengenzähler eingebaut haben müssen. Nur wenn dies wirtschaftlich unzumutbar oder technisch unmöglich ist, kann davon abgesehen werden.
Die gebildeten Kosten sollen mindestens zur Hälfte nach Verbrauch abgerechnet werden, optimalerweise aber mit 30% Grundkosten und 70% Verbrauchsanteil. Hierbei können Sie als Mieter optimal Energie und Kosten sparen durch bedarfsgerechtes Verhalten beim Heizen und dem Warmwasserverbrauch.